问：建筑业和房地产业什么时候纳入营改增？其范围包括哪些经营业务？主要涉及哪些增值税税目？
答：建筑业和房地产业自2016年5月1日起纳入营改增。根据财税〔2016〕36号文，销售服务是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。其中，建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。建筑业涉及的主要税目即销售建筑服务。
房地产业主要涉及两个税目，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
问：营改增后，建筑业和房地产业的相关税率如何规定？
答：财税〔2016〕36号文明确规定，纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%。因此，建筑业和房地产业即销售建筑服务和销售不动产以及不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务的适用税率为11%。
建筑业小规模纳税人销售建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售建筑服务，征收率为3%；
房地产业小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
问：纳税人如兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率时应如何核算？
答：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
例如：某房地产业一般纳税人既有不动产销售业务，又有经纪代理业务（两项业务不属于混合销售），如果该纳税人能够分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产适用11%的增值税税率，提供经纪代理服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供经纪代理服务均从高适用11%的增值税税率。
问：建筑业一般纳税人可选择按简易计税方法计税的项目有哪些？
答：建筑业一般纳税人可选择按简易方法计税的项目有：
1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3．一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
问：某建筑业企业一般纳税人存在营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后进行工程决算时应如何进行涉税处理？
答：该企业可选择适用简易计税方法计税。营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后才进行工程决算的老项目，可选择适用简易计税方法计税。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号文附件2）第一条第（三）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额÷（1+3%）×3%”计算缴纳增值税。
问：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应向建筑服务发生地还是机构所在地的国税机关申报纳税？
答：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国税总局公告2016年第17号）（以下简称“国税总局2016年第17号公告”）相关规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
问：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应如何计算应预缴税款？
答：1．适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%
2．适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
某建筑企业一般纳税人A公司2016年6月承包了一项建筑工程，全部价款和价外费用共计100万元，A公司将此建筑工程的装修工程50万分包给了B公司，A公司适用一般计税方法计税，则A公司6月份应预缴税款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01万元。
问：某建筑企业从分包方取得了一张建筑业营业税发票，该发票是否可以作为预缴税款的扣除凭证？
答：视情况而定。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日前开具的，则可以在2016年6月30日前作为预缴税款的凭证，2016年6月30日后不得作为预缴税款的凭证。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日之后开具的，则不得作为预缴税款的凭证。
根据国税总局2016年第17号公告第六条规定，纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述“凭证”具体是指：
1．从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
2．从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
3．国家税务总局规定的其他凭证。
问：小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，应如何开具发票？
答：可以申请代开增值税发票。根据国税总局2016年第17号公告第六条规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
问：房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，如何计算销售额？
答：应按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
问：当期允许扣除的土地价款如何计算？
答：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
问：房地产业一般纳税人可选择按简易方法计税的项目有那些？
答：具体项目包括：
1．房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
其中，“房地产老项目”是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
问：房地产业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，对应的土地价款能否扣除？
答：不得扣除。根据国税总局2016年第18号公告第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
问：某一般纳税人A公司，2016年6月出租其2016年3月取得的异地写字楼，月租金为50万元，应如何计算该项业务的应预缴税款和应纳税额？
答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。因此，如A公司选择简易计税方法的，则6月份应预缴税款=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元，应纳税额=500000÷（1+5%）×5%=23809.52元。
如A公司选择一般计税方法的，则6月份应预缴税款=500000÷（1+11%）×3%=13513.51元，应纳税额=500000÷（1+11%）×11%=49549.55元。
问：纳税人跨县（市、区）出租不动产时，应向哪个税务机关申报纳税？
答：视情况而定。
一般纳税人和小规模纳税人出租不动产的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
其他个人出租不动产的，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
问：房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等）时，如何计算预缴税款？
答：房地产业纳税人出租自己开发的房地产项目，按照下列规定计算预缴税款：
1．一般纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
2．纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
3．个体工商户及其他个人出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
举个“栗子”某房地产企业C公司为一般纳税人，该公司有一2016年2月底前开发完毕的X楼盘，2016年6月X楼盘的销售额（包括全部价款和价外费用）为2千万元，销售面积为1000平方米，收到预收款600万元。该楼盘可供销售的建筑面积为6万平方米，土地价款为3亿元。分别计算选择一般计税方法和简易计税方法的应预缴税款和应纳税额。
计算：
1．选择一般计税方法：
应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%=6000000÷（1+11%）×3%=162162.16元
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款=（1000÷60000）×300000000=5000000元
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（20000000-5000000）÷（1+11%）=13513513.5元
应纳税额=销售额×11%=13513513.5×11%=1486486.49元
2．选择简易计税方法：
根据国税总局2016年第18号公告规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。但选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%=6000000÷（1+5%）×3%=171428.57元
销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）=20000000÷（1+5%）=19047619元
应纳税额=销售额×5%=19047619×5%=952380.95元
分析：
根据计算结果可以看出，选择简易办法计税的应预缴税款略大于选择一般计税方法计税的应预缴税款,而应纳税额则与土地价款的占比相关。如果房地产项目的土地价款占比比较高，则选择一般计税方法计算的应纳税额会小于选择简易办法计税的应纳税额；对于土地价款占比不是特别高的房地产项目，则选择适用简易计税方法计税更能体现增值税税收优惠。企业应根据项目实际情况合理选择按一般计税方法计税还是按简易办法计税。
